专题|典型城市高价地格局和盈利情况研究

　　       来源：克而瑞地产研究0评论近两年高价地成交占比降至10%以下，平均地价出现下滑趋势。

　　       研究员 / 马千里、邱娟、周奇

　　  刚刚过去的2019年，迎来了2016、2017年的一大波集中入市，这些的盈利情况备受瞩目。本文以2015-2019年一二线城市的高价地为样本，通过梳理典型城市高价地的价格区间和空间布局，对不同区域的盈利空间进行对比分析，以此为目前的土地投资提供相关参考。

　　  01

　　  地价格局：高单价地块数量逐年减少

　　  东部城市高价地成交占比更高

　　  近两年，房地产调控政策从紧，房企融资环境在2019年更是高度收紧，企业拿地态度愈发谨慎;另一方面，为维持地价的稳定，一二线城市纷纷采用“限地价”的方式土拍。在此背景下，高单价成交地块数量明显减少，地价也出现下行趋势。

　　  1 价格区间分布：近两年高价地成交占比降至10%以下，平均地价出现下滑趋势(部分略)

　　  为了更准确地判断成交土地的价值，结合成交地块所在区域的房价来看。2015年至2019年五年间，一二线成交地块中有一成多的土地地房比高达0.8以上，如在天津武清、厦门同安等区域成交的地块甚至有“面粉贵过面包”的现象，拿地利润空间几乎不复存在。联系成交时间来看，地房比在0.8以上这样的高价地在2016年、2017年“井喷”，成交数量占比均在15%以上，而其后却呈现出大幅的回落趋势。根据CRIC监测数据统计，2019年一二线城市成交宅地中地房比在0.8以上的地块占比仅为5%，较2016年峰值下降了14个百分点，是近五年内的最低谷。

　　  究其原因，2016年、2017年政策环境相对宽松，同时大部分二线城市的房价还相对较低，后期仍有较大的补涨空间;在此背景下，房企拿地意愿强烈，高溢价成交成为一二线地市常见现象。因此，高地价地块的成交数量占比明显较高。为了稳定房地产市场发展，一、二线城市纷纷出台调控政策，2018年来调控政策更是逐渐收紧，房价上涨预期空间减小，房企拿地积极性明显降低，2018年下半年以来频繁发生的土地流拍现象足以表明;同时，为了稳定地价，压低溢价率，“限地价”成为所有一、二线城市近两年拍地的主要方式。在这样的背景下，近两年高价地的成交比例明显回落。

　　  高价地成交占比的减少使得一、二线整体地价难回高点。从近五年地价走势来看，在高价地井喷的2016年和2017年地价快速上行，并在2017年达到近五年峰值;而随着高价地成交占比的减少，2018年地价较上一年明显下降，虽然2019年在以北京、上海为代表的高地价城市优质土地供应开闸的带动下地价出现回涨，但较高峰时期仍有一定差距。

　　  2 高价地数量走势：限价背景下，2019年单价数量仅为2017年四成 (略)

　　  3 城市分布格局：厦门、苏州高价地超三成，西安、太原高价地占比均不足1%(略)

　　  4 小结：政策收紧下高价地占比逐年下降，基本面向好城市高价地更常见(略)

　　  02

　　  盈利情况：仅四成实现盈利

　　  核心区盈利可能性更大

　　  近2年，2016、2017年成交的一大波集中入市，考虑到政府“稳地价、稳房价、稳预期”调控预期不变，大部分城市限价持续从严执行，典型一二线城市中，已经入市的仅有四成能够实现盈利。此外，从区域层面来看，核心区域土地性价比凸显，盈利空间更为显著，尤其是广州，中心城区的房地比仅有42%，盈利空间颇丰。

　　  1 限价情况：大部分城市限价持续从严执行，抑制房价上行预期(略)

　　  2 各城市盈亏梳理：京、杭七成面临亏损，广州超九成实现盈利(部分略)

　　  总的来看，重点一二线城市中，已经入市的仅有四成能够盈利。分城市来看，广州的日子比其他城市要好得多，亏损的比重不足一成。究其原因，一方面是由于广州自2018年四季度限价明显松绑，房价有一定程度的上涨，使得的盈利空间逐渐扩大。另一方面，也有广州的土地出让价格相对较低的原因，相当一部分是越秀、保利等国企竞得，多为零溢价成交，在限价放松的利好之下，这些的盈利自然不成问题。

　　  其次是厦门、深圳的盈利占比为五成左右，与重点一二线城市平均水平基本持平，而天津和上海两城盈利比重仅有四成，余下的南京、合肥、杭州和北京等城市更低，的盈利占比仅有三成，七成的均面临亏损，尤其是杭州和北京，两城市有高度的相似性，房价均在2015、2016、2017年上半年经历了高速上涨，并且大部分房企去库存取得了阶段性成果、对楼市充满信心，同时房企也为战略布局考虑，补仓意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智，因此2017、2018年诞生了许多区域性，这一波上市正好赶上严苛的限价调控，因此项目大多难逃亏损的命运;而合肥和南京也是如此，只有像南京的建邺、鼓楼和合肥的滨湖、政务、经开等热点区域盈利空间维系高位，郊区项目盈利空间则十分有限。

　　  3 区域利润差异：核心区域土地性价比凸显，盈利空间更为显著(部分略)

　　  由于房价和地价在城市核心区和郊县存在较大差异，为了衡量郊县和核心区土地的价值差异，我们对典型一二线城市核心区和郊县的盈利空间做了一个综合比较，结果发现：除了北京和杭州，其余城市核心区的房地比较郊县的综合房地比有不同程度的差距，低4-22个百分点不等。

　　  4 小结：核心区盈利空间相对较优，房企可适度考虑(略)

　　  03

　　  入市情况：入市周期普遍偏长

　　  大部分城市中心城区去化更优

　　  目前，典型一二线城市中，大部分城市超七成已经入市，其中合肥入市最为积极，已经有超九成的已经入市，尚未入市的除了2018、2019年近两年成交的土地，其余的多为中心城市区的超高单价地块外，譬如上海静安中兴、广州海珠单价，此外，杭州多宗位于主城区的高单价区域也均未入市。从入市周期上看，平均入市周期高达21个月，远高于全国平均入市周期12个月，普遍偏长，其中上海平均入市周期高达33个月。从这些开盘的去化情况来看，大部分城市中心城区去化明显优于郊县，南京、上海、厦门表现均较突出。

　　  1 开盘情况：近七成已经入市，沪、穗“最贵”盈利难、均未入市

　　  就典型城市来看，大部分城市超七成的已经入市，其中合肥入市最为积极，已经有超九成的已经入市，杭州和北京有约八成入市，广州和南京约有七成入市，入市比重最低的当属深圳，仅有两成，近些年入市的仅有两宗，分别是2015、2016年成交的罗湖和龙岗的单价。

　　  尚未入市的除了2018、2019年近两年成交的土地，其余的多为中心城市区的超高单价地块外，譬如上海静安中兴，2016年融信以100218元/平方米的楼板价拿下这宗土地，但3年半的时间过去，依然尚未入市，另外广州海珠单价、南京单价葛洲坝南京中国府也依然未入市。究其原因，主要是这些单价项目，参照周边同等类型项目销售价格，造价+成本之和占房价的比重也趋于高位，尤其是不夜城地块本身就是超10万+元/平方米的超高楼板价，面粉价格明显高于面包价，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着“赔本”，所以这些项目依旧处于搁置状态。

　　  不仅仅是沪、穗两城，北京、杭州多宗位于主城区的高单价区域也均未入市，北京未入市的一宗是2017年成交的东城区单价，成交楼板价58080元/平方米，其中，商品住房需满足套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上，但由于销售均价不超过89068元/平方米，最高销售单价不得超过93521元/平方米。因此盈利空间不是很大，至今尚未入市。杭州未入市土地多位于西湖、江干、上城等区域，楼板价接近或超4万元/平方米，在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价，面粉价格过于高昂，因此入市节奏较同期明显偏慢。在当前较为严苛的限价背景下，这类高价入市的盈利空间不大，大概率面临亏损的命运，所以这类项目依旧处于搁置状态，入市周期预计均超2年。

　　  2 入市周期：入市周期普遍偏长，上海入市平均周期高达33个月(略)

　　  3 去化差异：中心城区去化明显优于郊县，南京中心城区逢开必光(略)

　　  4 小结：沪、宁、鹭中心城区去化优于郊县，购买力局限下合肥中心区域去化受阻(略)

　　  04

　　  预判与建议：核心区高价地更具投资价值

　　  西安、成都快周转郊区亦值得重点关注

　　  ……部分略……

　　  2019年以来，重点一二线城市优质土地供应开闸，房企也纷纷回归一二线城市拿地，一二线城市在2019年的土地成交规模和幅数较往年均明显上涨，但高价地成交数量也并未随之上涨。通过梳理一二线城市成交土地的价格区间来看，高价地成交数量却在2017年之后呈现出明显的下降趋势，2019年仅有5%的土地地房比超过0.8，算得上真正的“高价地”。而就高价地在城市的分布格局来看，在地价比较高的城市如厦门、广州、苏州等，近五年有多宗高价地成交，高价地项目潜在供应量较大。

　　  高价地往往意味着项目盈利空间难有保障，就高价地项目的标杆——典型城市的项目的入市情况来看，除近两年成交地块外，七成左右的的已经入市;在项目盈亏方面上，各城市情况有所不同，但大多数城市的郊区去化和盈利表现明显偏差。这是因为这些区域的购房者主要以刚需客户为主，如厦门岛外、广州花都等，由于购房者购买力偏弱，对价格敏感性较高，高价项目往往面临滞销和亏损，因此房企应当尤为注意这类地价明显偏高的刚需区域，谨慎进入。

　　  值得注意的是，除北京和杭州外，核心区的表现均明显优于其他区域。结合限价政策来看，大多数城市的政策环境仍是收紧状态，稳地价之下核心区域的地价也难大幅上涨，但由于土地资源供应紧缺，核心城区住宅供需极度不平衡，房价被推高，同时大部分城市的居民购买力又比较充裕，项目也能比较快的去化，因此大部分城市的核心城区高价土地投资利润空间较为可观，安全系数较高。

　　  1 厦门岛外等区域未售高价地积压较多、地价已达高位，应审慎考量滞销风险

　　  通过对典型区域的高价地盈利情况及入市情况分析，厦门岛外、广州和北京的郊区等区域高价地占比较高，区域内近五年成交土地的平均地房比基本均在0.7以上，房地差也比较窄，均低于8000元/平方米，大多高价成交地块的盈利空间不足。这些区域内的高价地往往是2016年、2017年市场大热时成交，彼时区域内房价快速上升，房企布局意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智;高热之下，地价也被推升至高位，如厦门翔安、天津南开等区域在2016年的成交地块平均楼面价基本都在3万元/平方米左右。

　　  对于此类地价明显已经达到高位的区域而言，在基本从严的调控政策下，房价上涨空间也较小，目前盈利空间明显不及预期。就已入市的高价地项目而言，由于盈利空间不足而大多面临亏损的状态，以高价地占比最高的厦门翔安为例，该区域地价TOP10地块在拿地时基本均超过了周边房价，即使经过漫长的入市周期后，大部分地块当前的住宅成交价格和拿地成本价相比差距仍然较小，多在1万元/平方米之下，难以覆盖后期的建安、运营和财务成本，因此项目大多都是亏损的。因此，不少区域内仍有部分高价地等待入市，如厦门同安单价TOP10地块中仍有7宗还未入市，大量高价地项目积压。也正因为此，这些区域的商品住宅去化周期较长，如厦门翔安、同安、广州花都的去化周期均在24个月以上。因此，对于这类地价已达高位、未售高价项目积压的区域，应当审慎考量项目的滞销风险，谨慎高价拿地进入。

　　  此外，对于合肥这样的城市，虽然近年来人口流入量较大，整体购房需求充足，但由于民富基础较弱，住宅市场上以刚性需求为主，对高价项目难以负担，如包河、滨湖等区域均存在高价项目有滞销的现象。对于这类城市的核心区，也存在项目滞销的风险，房企在高成本进入时也应当仔细考量。

　　  2 北京海淀、西安高新地房比相对较低、周转速度更快，高价地盈利更可期(略)

　　  未来盈利空间可期的区域表 (略)

　　  来源：克而瑞地产研究

》》》平湖买房就上【平湖楼盘网】，更专业的平湖房产网，立即点击了解更多平湖新房价格信息。