中国奥园年中答卷 高效企业治理下的规模与效益样本

　　  “面对新冠疫情带来的严峻考验和複杂多变的国内外环境，中国奥园一手抓好疫情防控，一手抓好复工复产，齐心协力抢回时间和业绩，助力销售业绩稳步复苏。”

　　  对于房地产行业而言，今年的市场环境实在算不上好，但作为综合实力较强的房企，中国奥园还是凭借自身的战略执行和运营效率等实现了业绩的增长，交出一份相对稳健的答卷。

　　  8月26日2020(第三届)乐居财经年度论坛在上海举办，中国奥园亦凭借其优秀的企业治理能力和在城市更新领域的贡献，得到众多行业专家的认可，斩获了2020年中国房企最佳治理奖、2020年中国城市更新典范企业两项大奖。

　　  企业运营效率高

　　  据悉，“2020年中国房企最佳治理奖”由乐居财经研究院通过多项指标研究对比，并结合行业内权威专家评价评选而出，具体评选标准包括公司治理的规范度和公平度、信息披露的及时和透明度、投资者关系、股东权利、财务业绩、社会责任、环境责任、监管机构规定遵守程度和风险管理机制完善程度等多个维度，旨在全面反映房企的治理能力。

　　  此前由北京贝塔咨询中心制作的《2019年度地产上市公司综合实力排行榜》显示，以运营效率一项为例，2019年合同销售额在百亿以上的房企存量资产周转率的中位数较前一年减慢了16%，但2019年上市房企的结算利润率略有上升，在研究了133家上市房企的综合利润率和周转率后，有37家房企获得了8分以上的高分，而中国奥园凭借2019年40.4%的存量资产周转率、16.9%的净营业利润率，最终以10分进入了当前效率排行榜的前十。

　　  数据显示，2019年中国奥园的存货转换周期大大缩短至1408天，应收账款和应付账款的转换周期也进一步减少到了5天和106天。

　　  内生增长潜力方面，中国奥园也同样进入了TOP10行列。该项指标是在调减了超额负债、并考虑了周期波动后，由企业自身效率决定的净资产回报率以及由此确定的内生增长率，被视为企业的安全成长基线。

　　  随着销售减缓，行业整体周转速度减慢、现金流压力增大、负债能力减弱，如今地产企业普遍面临内生增长力不足的问题。据测算，133家上市房企的平均效率隐含回报仅为4.9%，中位数为3.2%;但其中也有一成以上的优质房企效率隐含回报达到10%以上，成为行业内的“三好学生”。

　　  截止2019年末，中国奥园净利润从上一年的24.09亿元大幅增长到了42.01亿元，净资产收益率31.23%，最终该公司经测算的效率隐含回报率在15.7%，名列国内销售百亿以上的上市房企内生增长潜力排行榜第五名。

　　  现金流充裕

　　  偿债能力也是考量房企运营管理和综合实力的一个重要指标。

　　  数据研究结果显示，由于普遍缺乏长期融资渠道，八成国内地产企业有期限结构缺口问题，即在行业低谷都将面临资金来源无法覆盖项目投资回收周期，平均的期限缺口达到14个月，四成企业面临两年以上的期限缺口，行业整体的债务压力较大。

　　  但从奥园的数据来看，该公司营收和利润始终保持稳定增长的态势，2019年其营业额505.3亿元，核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、67%。截止2019年末，中国奥园的授信额度总额约1840亿元，其中尚未使用的授信余额为647亿元;总现金约681亿元，足够覆盖短期负债。

　　  进入2020年，尽管疫情对市场造成冲击，中国奥园还是实现了中期营业收入同比增长19%，毛利润同比增长18%，毛利率为29.3%，核心净利润同比增长14%至28.28亿元。

　　  同期中国奥园的销售回款率达到90%，相比以往提升了10个百分点，拥有现金694亿，而短期负债为475亿，现金短债比例1.5倍，现金流充足。

　　  此外，中国奥园的融资渠道也得到了进一步的拓展，2019年其率先打开亚洲美元债券市场，

　　  向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据。

　　  2020年2、7月中国奥园再度发行两笔共6.48亿美元债，利率最低至4.8%，创中资高收益债最低发行成本;同年1、4月完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%。

　　  中国奥园管理层在中期业绩会上表示，中国房地产行业持续复苏，区域及城市间分化明显，奥园将更注重规模与效益的均好性，实现可持续、高质量的全面发展。

　　  基于良好的现金流和债务结构、高质量发展，中国奥园也进入了北京贝塔咨询中心统计的133家上市房企偿债能力榜TOP20中。

　　  除了公司治理获得认可，中国奥园也凭借丰富的城市更新经验，斩获“2020年中国城市更新典范企业”大奖。

　　  该奖项根据房企的文化保护、资源优势、产业升级等情况，由乐居财经研究院联合行业内权威专家共同评出，旨在探索和纪录中国新时代下的城市焕新之路，展现筑造未来城市的革新力量，表彰在城市更新领域具有突出贡献的品牌企业。

　　  数据显示，中国奥园目前已实现旧城、旧村、旧厂(三旧)改造全覆盖。截至2020年上半年，该公司已拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

　　  来自安信国际的研究报告指出，确权土储、城市更新项目资源、加上公司并购的能力，将支持奥园实现2022年2000亿元、2023年2500亿元的销售目标，2020-23年复合年增长率约23.7%，高于中型房企的平均预期增速。

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